임대차 3법 개정논의 정리

안녕하세요.

 

오늘은 요즘 이슈가 되고 있는 임대차 3법 개정 논의에 대하여 알아보겠습니다.

 

21대 국회 임기가 시작되면서 이른바 ‘임대차 3법’ (계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제) 개정을 위한 입법 논의가 본격적으로 이루어지고 있습니다.

 

임대차 3법 논의가 무엇이고, 이와 관련하여 임대차 시장 등 부동산 시장에 미칠 영향은 어떠한 것이 있는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

임대차보호법 개정요구

 

 

[공유 순서]

 

1. 임대차 3법 개정 논의 배경

2. 주요 내용 (계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)

3. 예상 효과 (시장 영향, 부작용 등)

4. 총평

 

 

1. 임대차 3법 개정 논의 배경

 

 

주거안정 필요

 

문재인 정부는 출범 후 서민 주거안정을 주택 정책 핵심과제 중 하나로 삼았습니다. 이를 위하여 임대사업자 등록을 독려하는 등 여러 정책을 펼쳐왔습니다. 정부가 직접 임대주택을 관리하여 집주인이 바뀌면서 발생하는 세입자 불안, 임대료 급등 등의 문제를 해결하기 위한 것입니다.

 

하지만 이것만으로는 서민 주거불안을 해소하는데 한계가 있었습니다. 여전히 임대주택으로 등록되지 않은 집이 많고, 전월세 가격은 집값 상승세와 함께 꾸준히 오르면서 세입자들의 주거불안과 주거비 부담도 커지고 있기 때문입니다.

 

이런 이유로 임대차 3법은 20대 국회에서도 꾸준히 거론돼 왔지만, 여야가 팽팽히 대립하면서 본격적인 논의가 이뤄지지는 못했습니다.

 

이번에 임기를 시작한 21대 국회는 거대 여당으로 구성된 만큼 상황이 다릅니다. 정부 정책 방향에 발맞춰 더불어민주당 의원들이 관련법을 발의하고 있을 뿐 아니라 세입자 권한을 더욱 강화하는 법안까지 예고되고 있습니다.

 

임대차 3법은 해외의 임대차 안정화 정책을 바탕으로 논의되는 내용입니다.

 

해당 안건을 발의한 제안취지를 살펴보면, 독일, 프랑스, 영국, 일본, 미국(뉴욕, LA, 워싱턴 등 대도시) 사례를 들면서 이들 국가들이 임대차 갱신제도, 표준임대료나 인상률 상한선을 두는 등 임대차 안정화 정책을 가지고 있다고 설명하고 우리나라에도 도입해야 한다고 말하고 있습니다.

 

아파트 전세가 상승률

지역별 평균 전세가

 

 

2. 주요 내용 (계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)

 

 

임대차 3법 주요내용

 

 

 

임대차 3법 주요내용

 

 

 

가. 계약갱신청구권

- 임차인(세입자)이 만료 6개월에서 1개월 전에 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로 계약갱신 요구 시 임대인은 아래의 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. - 갱신청구권은 1회에 한하고 전체 임대차 기간은 4년을 초과하지 않는 범위에서 행사함.   (갱신 요구를 거절할 수 있는 사유) - 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우 - 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 - 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 - 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물 전부 또는 일부를 전대한 경우 - 임차인이 임차한 건물 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 - 임대인이 목적 건물 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물 점유를 회복할 필요가 있는 경우 - 그밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

계약갱신청구권은 임차인에게 1회에 한하여 임대차 기간을 갱신할 수 있는 청구권을 주는 제도입니다. 세입자가 원하면 전월세 계약기간을 연장해 주는 것으로 집주인은 법에서 인정하는 특별한 사유가 없으면 이 갱신 요구를 거절할 수 없고 인정해줘야 합니다. 이렇게 되면 현재 2년인 임대차 보호기간이 사실상 4년으로 늘어나게 됩니다.

 

※ 참고로 임대차 계약기한을 설정하지 않는 유럽이나 미국의 일부 대도시 사례를 들어 이 계약갱신권을 무기한으로 하자는 내용을 담고 있는 발의안(박주민 의원)도 있습니다.

 

 

 

나. 전월세 상한제

- 임대료 증액 상한을 5%로 묶는 제도. - 아직 같은 임대인과 재계약 시 5%로 묶을지, 다른 임차인과 새로 계약 시도 5%로 묶을지는 미정.

요즈음 전세 가격이 너무 빨리 상승하고 있어서 이것을 연 5% 이상은 뛰지 못하게 하자는 상한을 두는 제도입니다. 계약갱신청구권이 임대계약 기간을 규제한다면, 전월세 상한제는 임대료에 관한 제도입니다. 과도하게 임대료를 올리는 것을 막아서 세입자의 주거권을 보장하겠다는 의도입니다.

 

 

다. 전월세 신고제

- 전월세 거래도 주택매매처럼 30일 이내 실거래가를 신고하는 제도.

전월세 신고제는 전월세 계약을 맺으면 보증금과 임대료, 계약금 등을 의무적으로 지방자치단체에 신고하도록 하는 제도입니다. 지금까진 주택 매매 계약은 의무 신고 대상이었지만, 임대 계약엔 신고 의무가 없었습니다. 국토교통부 등은 전체 임대 주택 중 80%가량은 계약 내용이 '깜깜이' 상태라고 추산합니다.

 

임대차 계약 신고제가 도입되면 정부와 지자체에서 임대 계약 내용을 모두 파악할 수 있습니다. 시세 형성 과정도 더 투명해질 수 있습니다. 계약 내용이 투명해지니 계약 갱신 청구권제, 전·월세 상한제를 시행하기도 쉬워집니다. 정부ㆍ여당에선 임대 계약을 허위 신고하거나 늦게 신고하면 벌금형을 부과하는 방안도 추진 중입니다.

 

 

 

3. 예상 효과(시장 영향, 부작용 등)

 

임대차 3법 개정 논의에 대하여 전문가들과 부동산 커뮤니티에서는 갑론을박이 심해지고 있습니다. 특히, 집주인 입장에서는 재산권 침해라는 이야기도 나오고 있습니다.

 

예상효과

 

 

가. 전월세 가격 상승?

 

 

전월세 가격 상승 우려

 

전문가들은 임대차 3법은 결과적으로 민간임대 공급을 축소시킬 가능성이 높아 중장기적으로는 전월세 가격을 안정화시킬 수 있어도 시행 직전 단기간에 전월세 가격을 상승시킬 여지가 있다고 봅니다.

 

집주인 입장에서는 관련 세금은 본인들이 내고 있어 그 부담을 세입자에게 전가할 수 있으므로 관련법 개정이 이루어지기 전에 임대료를 올리는 등의 방법으로 대응할 것으로 예상됩니다.

 

실제로 지난 1989년 12월 30일 주택 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 상향 조정했을 때도 그 직후에 전세금이 큰 폭으로 뛰었습니다. 1989년엔 전년 동월 대비 상승률이 9~13% 사이였다가 임대차 계약기간 상향 직전인 10~12월에 14~17%대로 높아졌습니다. 법이 적용된 1990년엔 월별 상승률이 최고 29.49%(2월)까지 치솟기도 했습니다.

 

 

나. 전세물량 감소? 월세 전환 증가?

 

 

임차인 부담 전가 우려

 

전월세 신고제는 임차인의 확정일자가 자동으로 처리되어 보증금을 보호받을 수 있는 장점이 있지만, 집주인 입장에서는 불편한 일이 될 수 있습니다. 전월세 신고제가 일종의 '전월세 실명제'와 같아서 본인의 임대소득 세원이 그대로 노출되기 때문입니다. 이렇게 되면 소액 임대인도 세금과 별도로 건강보험료 등을 납부하게 됩니다. 가뜩이나 임대소득 과세가 강화되고 있는 상황에서 추가부담으로 작용한다는 것이 임대인들의 불만입니다. 올해부터 주택임대 소득법에 따라 부부 합산 보유 주택이 3채 이상이면 월세뿐만 아니라 전세보증금에 대해서도 간주임대료를 계산하여 세금을 냅니다. 2018년까지는 총 임대소득이 2000만 원 이하면 비과세였습니다.

 

임대수익률이 낮아지면 임대사업자가 임대주택 공급을 줄일 수 있게 되고 계약갱신청구권의 영향으로 전월세 매물 잠김 현상이 초래될 가능성도 있습니다.

 

실제 미국과 유럽은 '월세'가 압도적인 임대차 방식이지만, 우리나라에는 '전세'라는 임대차 방식이 여전히 큰 비중을 차지하고 있습니다. 일반적으로 전세의 수익률이 월세의 수익률보다 낮다 보니 임대료를 규제하면 수익률이 높은 월세로 임대주택시장의 무게 중심이 이동할 수 있습니다. 결과적으로 임대시장도 전세는 줄고 월세가 그 자리를 대신하게 되는 겁니다. 그래서 제도 도입 초기 세입자들의 주거비용 부담이 오히려 가중되는 것 아니냐는 우려가 나옵니다.

 

 

다. 청약과열? 집값 상승?

 

 

청약과열

 

우리나라는 집에 대한 욕구가 강합니다. 그래서 전세수요가 많은 이유가 구매여력이 없어서 전세를 사는 사람도 있지만, 이른바 로또 청약이라고 해서 매매보다는 청약 당첨을 노리는 경우가 많아 현재 전세로 사는 사람들도 많다는 겁니다. 청약점수를 높게 받으려면 전세나 무주택으로 오래 살아야 되는데, 이러한 사람들의 비중이 높게 되면 전셋값은 더 오르게 된다는 것입니다.

 

또한, 전셋값 상승은 집값 상승으로 이어질 가능성도 배제할 수 없습니다. 전셋값이 올라 매매 가격과의 차이가 줄어들게 되면 자금을 조금만 들여도 전세를 끼고 주택을 살 수 있습니다. 대출규제를 통하여 자금조달을 어렵게 해서 고가 주택 수요를 줄이겠다는 정부의 부동산 정책이 일부 무력화될 가능성이 있습니다.

 

 

 

4. 총평

 

임대차 3법은 주요 선진국에서와 같이 '주거권' 또는 비슷한 개념을 법률에 담고, 이를 보장하기 위하여 집주인의 '재산권'행사를 어느 정도 제약한다는 점이 공통적입니다.

 

세입자를 보호한다는 측면에서 개정법안 취지는 바람직합니다. 서민들의 주거 안정성과 세입자가 오래 거주하게 되면서 집주인에게 안정적인 임대수익을 보장하는 투자 안정성, 그리고 급격한 임대료의 등락을 방지하는 순기능이 있습니다.

 

그러나, 모든 지역, 모든 집에 적용하는 것이 아니라 일정한 조건 하에서 적용한다는 점도 눈여겨봐야 합니다. 각국의 현황을 형식으로만 이해하고 도입하는 것은 부작용을 불러올 위험이 있습니다. 나라별로 규제가 강화됐다가 약화됐다가 하는 담금질을 거치며 현재의 임대차 보호 체계로 이어지고 있는 것이기 때문입니다.

 

예를 들어 프랑스의 경우 1982년 임대료 규제가 확대되면서 임대주택공급이 감소하는 현상이 일어나자 신규 주택이나 비어있는 집에 대한 임대료 자율화, 소득세 감면 등 일부 규제를 풀어주는 정책을 시행하기도 했습니다. 그러면서 임대주택 착공 건수가 회복됐습니다.

 

반면 영국은 1988년 주택법으로 규제를 대폭 완화한 뒤 급격한 임대료 상승 문제를 겪었습니다. 주거보조비 제도를 통해 임차인 보호를 하고는 있지만 재원 부족 문제를 겪고 있습니다. 런던의 높은 임대료와 낮은 수준의 주거 환경은 국제적으로도 유명합니다.

 

이러한 선진국의 사례와 다양한 예측들이 있기 때문에 이번 임대차 3법이 만일 통과된다면 어떤 효과를 불러올지는 예단하기 어렵습니다. 현재는 발의된 상태일 뿐 원안 그대로 통과되는 것은 아니므로 예상되는 효과와 부작용, 우리나라의 현실을 고려해 국민들의 주거 안정권을 보호할 수 있는 현명한 결론이 나오기를 기대합니다.